Независими оператори на хотели и гигантски глобални вериги си партнират все по-често под формата на франчайзингови споразумения, след като високите лихвени проценти засегнаха хотелиерската индустрия, забавяйки темпа на строителство на нови места за настаняване. Новите франчайзингови споразумения за преустройства правят инвеститорите в големи вериги щастливи посредством отварянето на нови хотели в краткосрочен план. Междувременно, независими, небрандирани хотели обичат да преминават към франчайзингови споразумения, защото това им дава по-голям достъп до потенциални резервации и по-евтино финансиране от кредитори.
"В исторически план, преустройствата в световен мащаб съставляват 10% - 20% от стаите, които влизат в системата, а днес този дял е близо 40%," казва Патрик Скоулс, анализатор в Truist. За базираната в САЩ Marriott International преустройствата през 2023 г. съставляват 40% от органичното увеличение на стаите - или два пъти повече, в сравнение с предходната година. Половината от новите хотели на френската Accor през миналата година са посредством преустройства. Това съвпада с настоящата тенденция в индустрията.
"В условията на ограничени дългови пазари за новото строителство, важността на преустройствата нараства," казва главният изпълнителен директор на Marriott Антъни Капуано. Операторите на хотели се възползваха от скока в пътуванията с отслабването на пандемията. Икономическото възстановяване обаче също донесе по-високи лихвени проценти, което направи труден живота на по-малките оператори, които разчитат на кредитиране, за да финансират своята дейност. През 2023 г. са отворили близо 1 980 хотела, в сравнение с 2 730 през 2019 г., според данни на компанията Lodging Econometrics.
"Достъпът до финансиране за хотели, особено в Южна Америка, в момента е ограничен, тъй като много хотели имаха затруднения с обслужването на задълженията си по време на пандемията," казва пред Reuters Фернанда Л‘Опитал, директор за Южна Америка в консултантската компания HVS.
Брандираният хотел може да е по-привлекателен за собствениците, които рефинансират заеми или са изправени пред "стена от отложени падежи", казва Робин Фарли, анализатор в UBS.
През 2025 г. в световен мащаб се очаква падеж на хотелски заеми за 217 млрд. долара, казва Зак Демът, ръководител Проучвания в сферата на хотелиерската индустрия в JLL. Тези заеми вероятно ще бъдат рефинансирани при по-високи лихви. В САЩ лихвените проценти за нови брандирани хотели са между 6.75% и 8.25%, в сравнение с 5-6% преди пандемията, казва Шиван Перера, старши вицепрезидент, отговарящ за задълженията в имотния кредитор Avana Capital. Небрандираните оператори, като цяло, получават малко по-високи лихви от порядъка на 7% - 9%.
Свързаните с дадена марка хотели имат по-малък риск по отношение на паричните потоци, в сравнение с независимите хотели, според проучване от 2022 г. на университета Корнел, в която са изследвани 4 000 хотела за 20-годишен период.
"Добрите марки, със своите програми за лоялност и системи за резервация, обикновено помагат на един хотел да се представя по-добре, като кредиторите често поставят това като изискване," казва Фарли.
В Европа имотните лихви са от порядъка на 6% - 8%, в сравнение с 2.5% - 3% преди пандемията, казва Тим Барбрук от HVS London. За брандираните хотели лихвите са с около 0.25% по-ниски.
"Някои хора се наслаждаваха 13 години на изключително евтини пари", казва той. "Те преминават от фиксирани лихви към тази среда на много по-високи лихви. На много от нашите клиенти им се иска просто да продължат кредитите, които вече имат." Някои големи оператори пуснаха марки, които имат за цел да привличат независими хотели. Приходите на Hilton от франчайзингови и лицензионни такси нараства с 14.6% на годишна база през 2023 г. и с 38.5% през 2022 г., докато тези на Marriott бележат ръст от 13% през 2023 г. и от 40% през 2022 г.
"Всеки няколкостотин или 1000 повече стаи са от значение, защото за тях има франчайзингова такса," казва Ян Фрайтаг от компанията за анализи в хотелиерската индустрия CoStar. Една такава марка е веригата Spark на Hilton, която беше представена през януари 2023 г. Преустройството предоставя на по-малките оператори достъп до гости, които разчитат ексклузивно на програмите за лоялност на веригите за резервации на стаи.
"Никога нямаше да направим преустройство, ако не можехме да го направим с Hilton," казва Лу Кериър, главен изпълнителен директор на Distinctive Hospitality Group - строителна компания, която отваря първия хотел Spark в Кънектикът. По негови думи, през първите два месеца над 45% от гостите на този хотел са били членове на програмата за лоялност на Hilton, което е забележително.
